紧抓行业新风口银行布局REITs蓝

本报记者王柯瑾北京报道

近期，连续3单保障性租赁住房REITs项目落地，保障性租赁住房服务模式向市场化、专业化转型推进。

当前，“租购并举”已成为建设房地产长效机制的重要内容。在政策支持的背景下，业内预计，后续REITs产品发行节奏亦将加速。

面对新的“蓝海”，商业银行积极布局。《中国经营报》记者注意到，“中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”由兴业银行托管，并正式获中国证监会注册批复。

业内分析认为，商业银行托管保障性租赁住房REITs，是积极探索住房租赁金融新模式。此外，商业银行还可以投资人等多种方式参与支持保障性租赁住房REITs，推动房地产市场平稳健康发展。

保障性租赁住房REITs加速落地

7月以来，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT三只保障性租赁住房REITs获批发行，获准募集份额总额均为5亿份。

年是保障性租赁住房的元年，“十四五”规划提出“扩大保障性租赁住房供给”；年6月，国常会明确要加快发展保障性租赁住房，缓解新市民、青年人等群体的住房困难问题；年7月，国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。

年5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。年5月27日，证监会与发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展，助力盘活存量资产，拓宽保障性租赁住房建设的权益型资金来源，促进房地产市场平稳健康发展，保障性租赁住房REITs试点正式启动。

在光大银行金融市场部宏观研究员周茂华看来，保障性租赁住房公募REITs意义深远。“通过资产证券化，盘活租赁住房存量资产，缓解地方政府和相关企业建设资金压力，支持住房租赁市场发展，增加保障租赁住房供给，解决民生问题；同时，该产品底层资产现金流稳定，资产相对独立，丰富了市场金融产品种类，满足了投资者多元化资产配置需求。”

记者从兴业银行了解到，中金厦门安居REIT由兴业银行托管，日前已经正式获中国证监会注册批复。

据悉，中金厦门安居REIT原始权益人为厦门安居集团有限公司，基金管理人为中金基金管理有限公司，专项计划管理人为中国国际金融股份有限公司。目标基础设施资产为厦门安居集团旗下的珩琦公寓和园博公寓，位于福建省厦门市集美区，涉及保障性租赁住房套，合计建筑面积19.86万平方米，资产估值合计12.14亿元，主要面向厦门市新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体。目前，两个公寓出租率接近%，有效缓解了厦门市住房租赁市场结构性供给不足。

“近年来，我行发挥‘商行+投行’优势，持续加大对租赁住房尤其是保障性租赁住房的金融支持。此次托管中金厦门安居REIT，有效盘活保障性租赁住房存量资产，促进社会投资良性循环，是我行积极探索住房租赁金融模式的新举措。”兴业银行资产托管部负责人表示。

银行多元支持保障性租赁住房

为深入贯彻党中央、国务院关于发展保障性租赁住房的决策部署，落实好《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔〕22号）要求，进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持，今年上半年，中国银保监会、住房和城乡建设部联合印发了《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》（以下简称“《指导意见》”）。

《指导意见》指出，鼓励银行业金融机构提供多样化金融服务。运用银团贷款加大对保障性租赁住房项目的融资支持。鼓励银行保险机构在依法合规、风险可控的前提下，参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。鼓励银行保险机构为用于保障性租赁住房项目的公司债券、非金融企业债务融资工具等债券融资提供发行便利，加大债券投资力度。

以兴业银行为例，该行与福建省住建厅在福州签署住房租赁工作全面战略协议，计划未来五年向福建省住房租赁市场各主体提供不少于0亿元人民币意向性授信支持，在战略规划研究、住房平台建设、重点项目授信、金融创新研发等领域加强合作，探索住房租赁合作新模式。

根据上述协议，兴业银行将为住房租赁业务开通审批绿色通道，并结合福建城中村改造、城市老旧小区改造、人才安居工程等多元场景，全力支持住房租赁项目尤其是保障性租赁住房项目建设。

兴业银行相关负责人表示，该行将以此次战略合作作为新的起点，继续加大住房租赁金融探索创新，紧密围绕住房租赁生态圈，推动构建覆盖政府住房保障机构、企业运营主体以及租户等在内的一体化住房租赁综合金融服务体系，致力成为新居住领域的特色服务银行。

周茂华表示：“从近年来的实践看，银行积极参与租赁住房市场发展，通过为租赁企业提供长期稳定的低息贷款，发行租赁租房贷款的专项金融债券；同时，银行积极参与保障性租赁住房REITs配售或直接投资等，助力行业健康发展。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“未来银行应在相关业务领域进行转型，不断创新产品，除保障性租赁住房REITs项目资金监管外，也可以作为投资者参与保障性租赁住房发展。”

此外，周茂华也提示道：“REITs是风险资产，银行参与配售或投资REITs需要加强市场和政策研究，降低市场风险，更重要的是要

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