有人辞官归故里,有人星夜赶科场由华尔街秃

经常被网友戏谑的soho中国老板潘石屹，终于暗度陈仓的干了件大事，也不负众望的成为了大家口中的“潘跑跑”

6月16日，soho中国宣布，高盛代表美国黑石集团以5港元/每股的价格，收购soho28.56亿股股份，交易价格亿港元，即黑石发出全面收购要约，取得控股权

至此，房地产领域也算个人物的“小潘潘”，落袋为安喜做富家翁，这一场卖身其实一波三折，从第一次的80美元，到去年的40亿美元，再到今年的再次打折到30亿美元，凭借锲而不舍的毅力百折不回的意志，潘石屹终于把自己的公司“卖身”了个好价格

地产商潘石屹走进大众视野，应该是在微博等社交媒体刚应运而生的21世纪初，彼时潘和老婆“前高盛职员”的张欣，打造的soho“长城脚下的公社”等写字楼上商办项目，正风靡一时引发热议时，老潘很机灵的抓住了新兴社交媒体的红利期，一时间成为微博达人，通过投资拍电影《阿司匹林》等小众文艺片，迅速打造了自己通俗不庸俗、有钱更有品味，爱盖楼更爱文艺小清新的高端人设，老潘成为公司首席代言人，地产老板与意见领袖并重，风助火威火扬风势，趁势卖了不少房子，当然后来大家发现老潘其实是最不文艺的一个，但人家房子已经卖完了，再说当年的网络青年也成了柴米油盐学区房的爸妈，大家彼此一笑了之罢了；这就是潘石屹的风格，农民式的狡黠和精明的机会主义完美结合。

潘石屹作为我们这个房地产时代，第一批开发商中的一类，其实具有样板和可剖析性；出自甘肃天水农村，然后遇到78年的社会转折点的“高考改变命运”，而后分配到河北廊坊的国企，再下海去海南捞了第一桶金，意气风发的先富人群回北京后，鸟枪换炮换了老婆迎娶高盛镀过金的张欣（自称认识到结婚只有三天时间，可见两人都是交易高手），然后在中国经济和房地产市场开始齐飞时，恰到好处的成立soho中国，开发商办物业和写字楼，恰到好处的遇到经济腾飞三十年；也就是说，几十年年来，社会发展转型期的每一个红利，老潘都结结实实的撞上了，碰上一两次那叫运气，一个不拉照单全收那绝对是有道行了，这是个高人

但潘石屹虽则小聪明不断，和他那锃亮的小光头一样，做人的精明和“会来事”让人一眼变知，但这三十年我国这场世界最大的房地产盛宴，大家都明白，主角是住宅市场，可以说soho中国一开始就选错了赛道；商办物业在年，已达到巅峰，以后就每况愈下，soho中国一样在年前还算主流开发商，产品一出来遍引热议，在08年之后就逐渐式微，因为商办和写字楼已经过剩；到后面只剩老潘在微博上当意见领袖，指点社会新闻时间，才能让人想起soho公司，当然这和潘保守“小富即安”的经营思路有直接关系；金融危机是分水岭，彼时走投无路孤注一掷的孙宏斌，因为在北京海淀西北旺拿地被人当做傻子。碧桂园和恒大也都在悬崖边上，那是微博上指点江山每天一句“现金为王”的潘石屹最风光的时刻，但突然从天而降的“四万亿”翻转了乾坤改变了一切，孙宏斌们突然就从谷底到了云端，从此成为地产商一线阵容，叱咤风云，当时只留下“睿智”的潘石屹，独自落寞凌乱

关于潘石屹的对家黑石，老板苏世民的精明只在老潘之上，但那是另一番故事了，这里且放下不表

潘石屹离场谢幕，黑石却是踊跃进击，杀入房地产这条热的发烫的赛道，可谓“城头变换大王旗”，至此第一代地产商人，绿城万科均已换主，碧桂园也已交班下一代，仅有恒大融创仍然孙宏斌和许家印继续业界扛旗，但是，天已经变了，房地产市场已经与先前两般光景了

笔者原来总爱引用一句基辛格的话，这位长袖善舞的中国人民的老朋友以睿智著称，去年的新冠疫情伊始，老人家就概叹，“疫情改变了一切，世界可以分为疫情前和疫情后”。初闻此言，大家不以为然，以为年老昏庸故作惊人语，后来发生的一系列事件，才发现“姜是老的辣”，撇开国际政经形势等大事不谈，仅仅说我们的房地产市场，也可以如此说，疫情前和疫情后，是两个世界了

以前业内总爱嘲笑万科的“黄金十年论”，原来万科年即提出，房地产最蓬勃发展时间已经过去，以后仅仅是下半场了，可以从物业经营其他角度发力才能生存，鉴于万科的江湖地位，大家隐隐觉得矫情也不好多说，后来年～的地产强周期中，全国楼市迎来历史上最高光时刻，直接翻番，余音直至年，还未停歇，又逢新冠后的全球货币放水，又是一次波涛汹涌的涨势，万科被直接打脸了，成为业内最大笑话，不过万科虽则矫情，倒也没耽误呆在场上继续日进斗金做印钞机。

但疫情是踏实改变了房地产市场，不知不觉中，随着一系列地产环节中的要素改变，我们可以说，整个房地产市场赖以成形的基础和内在逻辑，全都改头换面了；而且随着国家经济发展进入新阶段，外部环境也发生改变，；两个因素叠加和交错，可以说，房地产市场是要变天了

且看疫情以来，地产生产消费环节的诸多变化：

一，房企三条红线和房地产贷款集中管理制度

三条红线：年8.20日，央行住建部召集行业头部公司面谈，内容是希望（限定）房地产企业降低负债，去杠杆；三红线为，剔除预售款外的资产负债率大于70%，净负债率大于%，现金

短债比小于一倍

众所周知房地产是资金密集型企业，这些年世界五百强里，新晋不少我国开发商，如何恒大一样短短十余年就与世界一流企业并驾齐驱，人家可大多百年老店，秘诀除了生当其时，房企的高周转高负债亦是最重要推手，拿地——抵押去盖房——资金回笼——再去拿地，所以恒大可以短短时间，由广州金碧花园一个区级开发商。鲤鱼跳龙门一样成为全国Top3，靠的就是疯狂扩张，疯狂举债，三个锅盖六个锅这样的资本游戏

所以这个红线政策，等于给房企带上紧箍咒了，有多少钱办多少事，草莽英雄和疯魔一样的扩张，以后不存在这个可能性了

房地产贷款集中管理制度：

银行是房地产经济最主要推手（没有之一），年12.31号，央行银保监会祭出大招，对各大银行设置了按揭贷款界限，即天花板，对各大银行，设置房地产贷款余额，和个人住房贷款两个选项

如果说开发商的三条红线，是从楼市供给侧下手，那么贷款余额，就是从消费端，从购买人和银行这边，限制规模

其实就是防范金融风险了，防止国外因通胀而引发的金融危机，传导到国内

二，土地集中供应制度

各地政府因地制宜，每年分两次或三次，集中供应和拍卖土地

比如上海，约定土地拍卖时土地溢价，不超过超过的地块的10%

土地是房价最主要组成部分。正是地王频出，面粉比面包贵，才导致房价涨个不休

土地集中供应，就是“稳底价稳房价稳预期”的目标而去，当然具体执行中各地可能有偏差，但总体上方向一致

三，土地出让金，转由税务收取，再返还地方

相对于前两者来说，这条是舆论反响最小的，财主却认为，这条是影响最为深远和巨大的

众所周知，土地财政在我国城镇化建设中的作用居功至伟，但一枚硬币有两面性，带来的一个副作用，就是房价飞涨，让每一次楼市调控，都是治标不治本，最后房价反弹后，前面的调控形同虚设；其实调控反倒成了房价的稳定锚和助推器；根子就是土地财政，土地出让金归地方预算，修路架桥改善民生都由它，地方政府就成为房价飞涨最大收益方

改由税务收取，当然首要在巩固中央财权，其次税务统一收入，然后再转移支付，不管是遏制土地财政对高房价的纵容，还是下一步推出房地产税平抑房价，都有了平台和基础

也就是说，以后房地产市场是这真正全国一盘棋了，对楼市由放养，正式变为笼养，后市如何，怎么调控，全部中枢说了算

再来看房地产市场，在整个经济领域中的地位，以及经济环境的改变：

一，今年GDP定的6%，显然是低估很多，疫情以后生产恢复，GDP本应创新高，不但客观说明了不追求GDP增长速度，主要在于经济调整结构。也侧面实证了，经济已过高速发展时期，与之同步的楼市，也到了减速时刻

二，第七次人口普查数据，我国城镇化已达64%，纵观世界各大国。基本城镇化70%后就会减缓和停滞，城镇化是房地产市场最大推手，那么城镇化红利基本已走向末期的趋势下，房地产市场也会随之减缓发展速度

三，经济发展方向转变，由劳动密集型的世界工厂，到产能过剩后，以创新和高科技为驱动经济增长模式转变，城市已不需要大量的低阶劳动力，那么房地产市场的受众也会减少；再加上人口老龄化，以上海为例，老龄人口已达28%，这些人并不是房地产市场的强烈需求者

四，房地产市场的饱和：年4月，央行调查统计司数据，城镇居民家庭住房拥有率96%，有一套住房的占58.4%，两套的为31%，三套为10.5%，户均套数超1，说明过去那个住房短缺时代，已经一去不返了，城镇人均住房面积39.8（套内31.8），已超过新加坡俄罗斯韩国，足以例证：房地产需求减缓，房地产市场饱和

五，社会发展理念转变，由经济高速发展解决物质文化需求，变化为共同富裕，增强人民群众幸福和获得感

这点外面讨论很多，财主就止笔了，可以参考“躺平，内卷”两词去理解

上述第一个角度，是从住房政策，第二个角度，是从经济和社会发展现阶段，房地产市场的定位，两个角度的观测互相参照，彼此叠加后，笔者有几个基本判断，一是房地产市场，住宅新建正在铸历史大顶，二是除北上深广，以及长三角珠三角主力城市，中部各省城，以及成渝双雄外，其他二线城市，房价也是最高峰了

潘石屹黯然隐退之际，形势潜移默化之间，也正是房地产市场黄金二十年落幕之时

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