分享老旧小区改造中如何发挥商业银行信
根据国务院办公厅发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，到“十四五”期末（年），力争基本完成年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。住建部摸底调查显示，全国年以前建成的老旧小区近17万个、涉及居民上亿人、超万户。有机构预计，老旧小区改造所撬动的投资金额将达到4.54万亿元，将创造一个规模巨大的市场。商业银行作为市场化融资的重要渠道，在老旧小区改造中扮演重要角色。
01老旧小区改造的融资需求巨大老旧小区改造的社会公益属性较强，且面临诸多现实问题，使得资金来源问题成为改造的一大难点。以往的改造多为政府“独唱”，资金几乎全部来自于财政资金，资金量较小，改造力度不大，很难全面和深入进行，效果不佳。而老旧社区的居民，虽为改造的直接受益者，但由于多方面原因，其出资意愿不强，自我付费能力也较弱。因此，融资渠道的多样化、社会化是老旧小区改造的必然发展路径。
按照住建部的要求，老旧小区改造采用“居民+社会+财政”的融资模式，鼓励金融机构加大金融对老旧小区改造的支持，运用市场化方式吸引社会力量参与，在融资渠道上形成多声部“合唱”。目前，一些地方进行了积极的探索，除了财政补贴和居民自筹资金，还包括政府专项债券、银行信贷、第三方垫资、项目自身收益等市场化资金。随着老旧小区改造工作上升到国家经济政策层面，改造规模将不断扩大，除了一次性改造建设投入，还有小区后期运营的费用、提供公共服务的费用等，老旧小区改造产生的资金需求总规模将是极其巨大的。
02银行贷款将成为老旧小区改造的重要融资渠道对于银行贷款来说，老旧小区改造项目很难纳入优质贷款项目。很多老旧小区改造项目属于基础设施改造和提升，很难产生直接收益，即便部分项目能够产生收益，其往往存在投资回收周期长、见效慢、收益低、还款来源缺乏保障等问题，导致项目难以达到资金的自平衡，对项目建设运营的稳定性、还款安全可靠性等要求较高的银行贷款来说，吸引力比较有限。另外，老旧小区改造项目往往规模不一、零碎分散，增加了银行信贷管理的难度。
不过，随着国家政策的倾斜，相关的政策性银行和商业银行已经在尝试进行信贷支持。年8月，农业银行印发了《关于加快对城镇老旧小区改造项目进行业务营销的通知》，要求探索在贷款、产业基金、专项债投资、债券承销及投资、租赁融资等对公业务。年初，农业银行在商业银行中首次推出“城镇老旧小区改造贷款”专项产品，截至6月底放贷金额已达4.5亿元，涉及个小区。除了农业银行，其他商业银行也在积极介入老旧小区改造。年7月，在住建部的推动下，国开行与湖北等5省，建设银行与重庆等9个城市，分别签署了支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议，两家银行预计在未来五年内向这5省9市共提供亿元贷款，重点支持老旧小区改造，其中湖北省的贷款额度将达到亿元（国开行亿元，建行亿元）。年7至8月期间，农发行在山东乳山、吉林东丰和江西遂川等多个地市也发放了数笔县域老旧小区改造项目贷款，金额在数千万元到数亿元不等。
除了银行总行与省市层面的框架合作之外，还有地方分行或地方性银行为项目公司发放的固定资产项目贷款。年12月，浙江舟山市定海区住建资产经营有限公司获得了工商银行定海支行3.5亿元老旧小区改造工程项目固定资产贷款，该公司已实现市场化运营，不再承担政府融资职能，以经营收益及公司自有资产运营收益作为还款保证。除了银行贷款，该公司还通过发行企业债券等形式募资用于老旧小区改造项目。年7月，恒丰银行潍坊分行向山东潍坊市奎文区老旧小区改造项目发放总金额4.22亿元的贷款，这是恒丰银行发放的首笔老旧小区改造项目贷款。
目前试点老旧小区改造项目贷款的银行以政策性银行为主，国有控股银行和部分股份制商业银行在积极尝试。部分地区如山东、广西南宁开创和积累了比较丰富的融资模式和经验，值得各地借鉴。虽然银行信贷资金只构成老旧小区改造资金的一部分，但是未来五年间的融资总量是比较可观的，可以预见，越来越多的商业银行将试水老旧小区改造项目贷款。
03老旧小区改造信贷融资的模式和经验老旧小区改造根据其内容分为三类：基础类、完善类和提升类。基础类和完善类改造项目资金以财政资金为主，提升类设施改造则鼓励居民、产权单位等社会力量出资。银行信贷资金支持的对象主要集中在提升类项目上，对应到有收益的项目上。项目的资金自平衡是老旧小区改造启动的关键。对于市场化的融资，都要保证项目的安全性和可持续性，在这个过程中，需要整合政策资源、项目资源、融资工具、融资主体等各方面的要素，才能获得合理、可行的融资方案。
针对老旧小区改造的规模各异、内容不一、地域分散等问题，目前较为常见的模式是构建高层级融资平台，将若干个老旧小区改造项目整合后进行平衡，统一向银行贷款。
如广西南宁市本级老旧小区改造采取“中央补助+平台公司融资”的模式，通过国有企业平台公司统一实施老旧小区改造，引进平台公司南宁威宁集团作为项目业主统一开展建设和运营，试行“发行老旧小区改造专项债+向银行借贷”相结合的方式，有效解决改造资金不足、筹措难的问题。山东省的模式更加细化，其在全省范围内推行“4+N”融资模式，即大片区统筹平衡模式、跨片区组合平衡模式、小区内自求平衡模式、政府引导的多元化投入改造模式和鼓励各地结合实际探索多种模式，核心思路是通过有收益、收益高的项目，弥补无收益、收益低的项目。这种模式对于融资平台公司的要求比较高，项目筹备期也相对较长，适合同步推进、各区高度协同的项目。
部分老旧小区具有其自身的特色和优势，在改造中要注意尽可能挖掘其价值。一方面，做好项目融合，把老旧小区改造与历史风貌街区开发、城市有机更新、生态环境改造、空间再规划等有机结合，赋予其新的项目概念，如引入文旅、文创等元素，提升其改造后的商业价值。另一方面，通过政策的加持，调整相关规划经济技术指标（如：提高容积率），增加经营性物业（如商业门面、停车场等），投入相关的运营设施设备（如充电桩、共享设施），实现经营性收入的增长，甚至起到用小投资博取大收益的效果，拓展老旧小区改造项目的还款来源。
社区居民是老旧小区改造的重要力量，在改造和后期运营的过程中存在巨大的消费需求，应该予以充分的重视，积极开发信贷产品，进行金融支持。从前期经验来看，居民资金主要用于自愿加装电梯等设施上面，不同楼层的居民出资额相差较大，出资额较大的居民积极性受到影响，商业银行可用金融手段积极介入，减少居民即期支出压力。
如上海宝山区推出“无息按揭付款”模式，电梯设计建设、维修、配件等由电梯公司垫资，电梯公司通过居民无息按揭还款和电梯广告运营等收回成本。北京、南京一些小区采用按月收费或按年租赁的方式，减轻了居民的资金负担。更经典的例子是浙江温州沿江新村小区的改造项目，因该小区24栋楼中有21栋楼被认定为D级危房，所以予以整体拆除后重建，投资金额远大于一般的改造，每户负担的费用相当于以成本价购置一套新房。在这种情况下，当地的瑞安农商银行对沿江新村小区危房改造项目住户整体授信约2亿元，单户最高贷款授信30万元，年化贷款利率约为6%，分期五年还清，破解了改造资金来源的难题。
沿江新村小区改造前
沿江新村小区改造后
作为商业银行，不论是向平台公司贷款，向某个参与主体（如投资方、施工方、运营方）贷款，还是向小区居民贷款，都要充分参与到项目的调查、研究和策划工作中去，要从政策、项目、公司、地域等各方面可行性开展调查和分析。
首先，应及时了解当地老旧小区改造工作的总体规划，密切跟踪各区的改造动向和清单，研究制定完善相应的信贷支持方案。
其次，对于项目要进行审慎的筛选，实行名单制管理，老旧小区改造虽然是政府主导的民生工程，但不代表其改造效益由政府背书，改造后的效果与长期经济效益，根本上取决于当地经济发展和居民收入增长水平。
再次，在贷款投向地域上，可重点
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