杭州楼市冷下来,本质上是供需关系未来的
房价快速上涨，建成的房子会越来越多。
工资增长缓慢，买房的人会越来越少。
于是，楼市库存问题越来越严重。
人们习惯“买涨不买跌”，一轮大涨库存就全部清掉了。
可是，人们的购买力也被透支了，居民杠杆率更高了。
可被忽略的是，人们将买房视为很赚钱的投资方式。
于是，几年后库存问题又来了，而且更加棘手。
所谓的明斯基时刻，就是长期经济稳定时期会因为某种惯性导致盲目的投资增加、债务上涨、杠杆率上升，而结局因为投资者所获得的收益开始无法覆盖杠杆所产生的利息和债务，从而进入崩溃的临界点。
02杭州楼市冷下来，本质上是供需关系杭州楼市3月新房、二手房成交网签量数据出来之后，我们不难发现新房市场靠着房价倒挂还能保持一定的热度。
3月份的杭州楼市新房网签量较多的某天是套，差一点点就突破套了，而且新房明显比二手房卖的多，二手房的网签量连一个突破套的都没有，由此也能看出来杭州二手房市场的凉意了。
现在杭州楼市这么冷和楼市调控关系并不大，杭州楼市到现在连二手房指导价都没有出，只是常规性的限购和限售，而且限售也只针对那些红盘，而其他的房子并没有限售这个规定。
所以，杭州楼市冷下来，本质上还是基本的供需关系。
杭州这些年每年都供应了大量的新房，而且这些新房也陆续地变成了二手房上市，而这座城市的购买力却在下降。
杭州虽然看着有钱人，但是这些有钱人有多少还没有房子的，而每年流入的那些普通人在面对杭州房价的时候，更多的人往往是有心无力。
所以，在杭州买房，二手房还是慎重一些。
总结为，现在想要投资楼市，或者说是自己以后有改善房的需求，那么买房比较重要的一点，就是自己要想好，将来自己不要了的这个房子卖给什么人。
换句话来说，如果说这个房子你自己都不想要，自己都觉得以后卖不出去没人接，那么你这个房子，以后大概率也是卖不出去的。
如果你买的房子，以后卖不出去，那你想要靠这个房子来投资或者是置换，那都比较难。
要知道，现在各大城市虽然各种调控都出台了，甚至连二手房指导价这种史无前例的调控政策都出来了，但是却依旧难以阻挡楼市调控中存在的各种问题。
首先，现在国内购房者看涨房价的问题普遍存在，也就是说，当个人里面认为房价会持续上涨的人会超过90个，看涨房价的人是正常的，看空房价的异类。
在这种大家都看涨的极端心情之下，房价的投资属性会被放大三倍以上，自身的溢价也会被高速放大。
事实上，现在尽管有的城市降温了，但是依旧有大部分人依旧是认为房价永远涨。
这种国人相信房价永远涨的心态不破灭，楼市想要调控成功就很难，要么大跌、要么大涨，很难被冰封起来。
因为大家本身都已经不理性了，房价自然是无法理性的。
这一轮楼市周期里面，很多人都会被收割的。
不光是政策的引导，更多还是现在自媒体太多了，不管在哪个平台上各种卖房的自媒体，而且还个个都是笋盘，买了之后就房价就涨，实现财富自由。
很多人的钱来的太容易，所以他们也很难守住这个钱。
人如果没有在楼市里面赚到钱，你让他再投资，他也不敢拿的；一个人敢在楼市里面淘光家底去炒房，多半是他之前偿过甜头了，所以他才会这么弄。
不管是08年之后的房价大涨，又或者是年之后的房价大涨，都是实实在在的货币放水，资产价格随着这个水涨起来了。
所以这两轮，哪怕你是买在了十八线城市，房价也翻倍了。可是现在呢，哪来的大放水，现在钱流向哪里，都很准的。
每一次大洗牌，都是原来的中产滑落，底下的人爬上来。
财富不会消失，只会转移。
03拿什么去推动房价上涨呢？未来五年房地产发展的主旋律，是保障性租赁房。
发布会里面说过去通过公租房、廉租房之类的已经把城市里面最穷的那批人给保障了，现在城市里面需要保障的主要是新城市人，他们的收入超过了低收入群体；
但是买房又没希望，现在房租低的地方比较郊，市里面的房租又太贵了，所以要搞保障性租赁房，来保障这个夹心层年轻人的住房问题。
换句话来说，发布会一开，基本上可以正式宣布，保障房的重心从过去保障低收入群体的公租房，转为了保障新青年的保障性租赁房之中去了。
并且要求各地要从过去的要我做，转变为我要做，简单来说就是不能等着上面下任务，而是要自己主动一点，多发展这种保障性租赁房。
现实是，现在老百姓是真没钱了或者说年收入低于所在城市人均可支配收入6倍以下的那批人，他们是真没钱了。
这些都是楼市的中坚力量，他们没钱了，拿什么去推动房价上涨呢？
今年那么罕见的，那么多人希望银行能延期还房贷，而很多购房者在买房的时候，一般都会存个一年左右的房贷钱，你让他们存3年不太现实，生活里面一般能存个2年、3年的房贷钱的，就已经很不错了。
大部分买房的人都是恨不得把所有杠杆都加上，能留一年的房贷都不错了。
现在那么多人房贷出现紧张，本质就是大家的收入跟不上开支了，入不敷出了，没钱了。
看看国内那么多城市，尤其是上海，别的城市停摆的时候，很多人都没受到影响，但是上海这样了以后，很多人都受到影响了。
一旦普通人手停、口停，你让他们拿什么去还买房、还房贷。
大家要明白一件事，那就是经济规律很难避开。我们最多能做的就是延缓这个的到来，但要解决，真的很难。
因为国人这么多年已经被房价永远涨的信念给深入到了脑子里面去，就算现在楼市都这么冷了，看涨房价的依旧是占据了主流。
那么在这种情况下，房价越涨，买房的人就越多；房价不涨，几乎就没人买了。
如果年的时候靠限跌令就能保住房地产的话，那么当时为什么要搞涨价去库存呢？
限跌令只能限制新房的下跌，而且还只是明面上的，过去房价上涨的时候，开发商可以通过捆绑车位或者储藏室等手段来抬高房价。
当房价下跌的时候，也可以通过送车位、送储藏室的方式来降价，这些送的东西又不计入备案价的，所以也不会影响限跌令，但实际上却已经下跌了。
现在观察发现，目前调控是想把人们都赶到新房市场上去，把二手房给锁死。
这个把二手房锁死，并不是直接上的不让交易，而是用各种手段来增加二手房成交难度，让大家觉得买二手房还不如买新房划算，同时还不能把二手房房东的预期给改了。
现在二手房房东还没砸盘，是因为房东还觉得房价能涨，所以他们不会降价砸盘，而他们不降价砸盘，就正好给了卖新房的正好时间。
另一方面，也有很多房产专家总说中房美股，但实际上我们的房地产和美股真是不能比的，因为房子的本质就是一个民生用品。
我们很多人都可以一辈子不买股票，也可以照样生活，但是我们不能没有住的地方，房子就是一个解决我们住的问题的民生用品，所以当房价涨到大家都买不起房的时候，肯定就已经出现了问题。
而股市则不同了，股市的本质就是一个投资品，由大家出钱，投资给某一个公司进行发展，然后这个公司发展大，再把钱返给投资人。
在这个过程之中，投资人得到利益，公司得到了资金扩大发展，上下都是受益者。
股市越来越高，是一个正向反馈，而楼市越来越高，则是一个负面反馈。
如果我们以后要真的强大起来，那么股市不可能像现在一样这么菜。
未来十年，是股市弯道超车楼市投资者的机会。
过去十年里，可以说是只要买房的人，他的收益率就会超过了没有买房的人，但是未来十年，股市的收益率肯定远远超过了楼市。
04总结未来的房价，会怎么走？
我个人的猜想是，用利率下降维持房地产的可持续发展，比如，每年房价上涨5-10%，每年房贷利率下降5-10%。
这样的好处是，地价可以稳步上涨，土地财政可以继续，房价可以平稳运行，购房的负担大体维持不变。
先买房的人可以享受降息红利，越早买房的人越划算，人人都有入市买房的积极性，房地产可以平稳健康运行，经济增长和金融稳定有保障。
虽然小龙虾也希望房价能跌一些，但是真不希望房价就那么硬着路，小龙虾是希望房价能稳住，然后工资再慢慢上涨，结局实现房价软着路。
任何事情也都有两面性，现在看到房价这么高都很难受；但是房价这么高，带来的一些好处也是所不能不说的，比如说国内这几年利用杠杆快速发展，各种高铁、高速、大公园、大马路、盖学校等等的，这些都是靠高房价的快速换来的。
这是这些年杠杆加了的好处，就是让我们的发展速度扩大了很多倍，如果房价不大涨，国内的基础建设不会这么快，但万是过犹不及。
现在国内的杠杆已经到头了，不能再加了，基建虽然搞好了，但是产业却没有弄起来，导致年轻人的收入也没有跟上来，年轻人的压力越来越大，社会上的怨气也越来越大，这是高房价的带来的负面。
未来这几年的经济，更需要的是修生养息，而不是再一路猛跑，要调整一下速度，不能再这么快了。
过去这几年发展的太快，已经埋下了不少雷，需要把这些雷排掉，然后再继续前行，不然携带这些雷，只会越来越危险。
小龙虾楼市观察者
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