投资项目经济可行性的评判标准你们老板关注

导读：跳起来摘果子，而不是摘星星。

任何目标都必须是可执行的，任何缺乏执行性或者无法到达的目标，都毫无用处。

-------任正非

最近万科换帅，新总裁祝九胜充满了浓浓的财经信息，看来学好财务大有前途！于是又激发了地产拓展狗们想要学财务知识的决心，好吧，今天来总结下项目投资可行性分析中用到的关键财务指标。

在写这篇文章之前，老岳翻看查阅了很多财务资料，被很多公式和概念搞得眼花缭乱，像IRR、NPV、ROE、ROI等简写指标虽然晦涩，但至少算法概念清晰，最容易混淆的就是那些特别接近的中文概念，比如投资利润率、投资报酬率、净资产收益率、内部收益率、项目公司净利润、股东净利润等，一不留神就混了，老岳并非财务专业出身，但还是忍不住班门弄斧总结两句，把这些问题抛出来，大家一起找碴挑刺儿......

一、项目总投资

开发项目总投资指的是开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等。其实就是投资测算表里的那一套，各家单位可能略有不同。

老岳TIPs:

1.关于总投资"是否包含税费”这件事有不统一的说法，目前老岳见过的大部分测算表是包含税费的，不过也有少量模板不包含税费，理由是“税金是销售收入带来的，不是开发商直接投入的资金“，总之各家算法不同，掌握主流算法即可。

2.这里有个很容易混淆的概念就是“开发项目总投资”与“开发项目总成本”，开发产品成本是指是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度，规定转入的房地产产品的开发建设投资。老岳咨询过几个财务人士,大家解释只是角度和口径不同，理想状态下二者是一致的，所以很多企业高管都会看“项目开发成本”这个指标。（此处有待考证，欢迎权威解惑）；

3.当然，不管用哪个概念，企业直接投入资金到底是多少这件事情的本质要说清，哪些是企业真金白银投入的，哪些是伴随销售过程而衍生的，一目了然，毫无歧义，就可以了！

二、项目净利润

项目净利润的算法是最好理解的，可以一句话带过；净利润是指企业项目毛利润减去所得税后的金额，即企业的税后利润，

对于某个具体的开发项目，项目净利润还是有着很高的指导意义；不过







































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