从开发到盈利,景区商业街运营实现业绩与盈

一直以来，景区的开发与升值过程中总是离不开商业活动的活跃身影，特别是对于古城镇或历史人文景区而言，商业街区业态的合理布局更是其生命力之所在。

从开发到盈利，商业街运营应该注意哪些因素？本文，从商业街发展方向、存在的问题以及业态选择和组合等方面来详细分析。

运营商业街应考虑的因素

由于建设城市广场大多是政府行为，因此，建成后一般不会留下太多的后遗症，而商业街则不一样，由于它涉及方方面面的问题非常多，不像住宅那样比较单一，所以在具体运营过程中必须综合考虑多种因素，如：

01

商业街的建设是在政府推动下的市场行为，开发商必须考虑它的赢利模式在哪里？

02

该城市的人口规模、消费能力和消费水平决定了其能否支撑起大规模商业街的消费？

03

项目是销售还是长期经营？如果是销售，谁能有能力消化？如果是经营，开发商是否有能力管理或经营？出租是否有资金作为长期保证？

04

对综合性商业街经营业态和服务业种如何组合设计？各种业态的配比比例如何？……

有人说，既然打算开发大型商业街，以上问题肯定考虑了。其实不然，在我们周围，反例比比皆是：目前在国内几十万平方米规模的大型商业地产、商业街项目，目前已经销售的至今仍然没有招商成功数不胜数，由于空置率过高几乎沦为名副其实的鬼街；而投资十几亿改造的北京王府井商业街营业面积从9万平方米增加到30多万平方米，平均日客流量也只是从以前的15－20万，增加到现在的30万左右……

现代商业街的发展方向

什么是商业街？商业街就是服务业多种业种、零售业多种业态的有机组合体，能满足人们购物、餐饮、文化、娱乐、旅游、观光等多种需求。目前的商业街，有一些是由政府规划的，但更多的是由于历史因素、经过多年的优胜劣汰、自然集聚而形成的，如北京的王府井商业街、上海的南京路、广州的北京路，苏州的观前街等。

中国目前商业街的发展，购物功能下降，餐饮、休闲、娱乐、旅游等功能上升已经是一个不争的事实。上海南京路改造，购物面积已经从90%以上调整到70%，有关部门仍在考虑降低购物的比例，使经营业态和服务业种更加合理。

另一个不争的事实是，一座城市的著名商业街可以成为商业与旅游的黄金结合点。“先有观前街，后有苏州城”，看看春节期间苏州观前街潮水般的人流，就知道旅游在商业街中的作用。商业街是城市的商业最集中的街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，具有城市商业中心和现代购物中心的双重功能，其发展的方向是：

01

功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展综合功能和几十种业种。

02

品种多。如北京的王府井、上海南京路和苏州的观前街不仅是中国品牌的窗口也是国际名牌的展台。

目前改造和新建

商业街存在的主要问题

对于经营商家而言，老商业街是不可再生的旅游资源、文化资源和商业资源，其商业价值具有独特性和不可复制性。这其实也是老商业街的核心竞争力。

目前，许多商业街在改造或建设过程中采用的都是“政府推动+房地产开发”的模式。要实现老商业街改造的成功，就必须有很高的整体商业运营水平，处理好保护、利用、挖掘等方方面面的关系。但事实是，当国外开始注重用历史、文化赚钱的时候，我们中国的房地产商却在一味地模仿西方社会的皮毛。

在这方面，有两种不好的倾向：

一是推倒重来。在一块块黄金宝地上建造高楼大厦代替原来的小门脸，用现代商场排挤老字号，用欧美情调代替民族特色。

二是仿古。许多城市将以前的老城、老街、老房子全部推倒，建起全新的明清商业街，如天津，从80年代的古文化街、南市食品街，到现在的鼓楼商业街，仿古风十分盛行。就拿鼓楼商业街来说，其坐落在拥有年历史的天津老城厢，那里是天津文化的发祥地，有32处国家、市、区级文物，同这些具有历史和文化价值的房屋相比，新建成的明清风格的建筑就像假古董一样，只能是后工业化社会的文化垃圾。好在老百姓是有鉴别力，南市食品街、鼓楼商业街至今生意冷冷清清。

与此形成鲜明对照的是，一位外来和尚——罗康瑞对上海新天地的成功改造，它是将过去老上海的石库门改造成时尚风情街，目前已经成为上海最亮丽的风景。

对于新建商业街而言，比较突出的问题是开发和经营的利益问题。

首先，中国房地产商的赢利模式仍停留在“开发—销售—再开发”阶段，这与美国、香港等地的“长期出租经营”的地产赢利模式不同。所以，房地产商在开发商业街房产的时候，其利益点是在项目的即期回收上，因此它只会在回收期内

转载请注明：http://www.duanmaomaos.com/tzyhfz/538837.html