买房三分居住七分投资，不要盲从地见盘就
作为帮帮的忠实粉丝，看着大家都在分享自己的购房经历，今儿个也来给哥老倌摆哈龙门阵！
我是年开启的“蓉漂”模式，在桐梓林小区、大学路12号、玉华村等区域都留下过租住足迹.
由于典型的“天蝎＋处女”性格，本人将居住的任何一处出租房都当成自己的家来打整，始终营造温馨的居室，也正因为这样的性格，一直追求有个自己的家的目标。
于是，在家里人的支持下，在销售天花乱坠描绘下，我在年买下了人生第一套房。
除了参考网上盛行的户型选择攻略和相信地铁盘的宣传，这次选房完全没有经验可依赖，不过后来附近真的有了地铁，再后来房间就不够用了，再再后来实现刚改……
回想过往，关于房子的每一次抉择都懵懵懂懂，没有精心的计划、没有投资的意识、没有房产的理念，却把买房踩在了点上，而通过出售一套房产，实现了真正意义上的资产增长。
我记下卖房的相关经历，试着从这一过程中捕捉看似“意外”却又“实在”的不是经验的住宅买卖经验，分享个人的卖房实战总结、参与摇号买房的原则、以风险为本房产投资观点，希望对各位买房卖房能够有帮助。
商品经济时代下房产不是坟墓的前提在于流通房子与其他商品一样，有生命、有折旧、有价值、有局限……试想一下，房龄10年的小区是怎么样的？
基本上是人车不分离、地下车库脏、公共设施陈旧等，最要命的是很难改造升级到与现代物业管理的水准。
房产作为特殊商品，具有保值增值属性，但随着房龄的增长，增值速度、涨幅空间、成交机会等势必逐年下降。
这里所讲的不包括特定地区、特有功能的房产，例如学区房。
本人于年购置城南一套自住房产，户型不大，两居室，附近有地铁站。随着家庭成员的增多，这处自住房的局限性开始显现。
还好有所准备，为应对可能会发生的以上情况，家里商量并在年上半年购置了一套三室的改善型住宅。
在此也提醒大家：买房尽量选择套三。
决断告诉你为何是出售而不是出租也许以下判断都是错的，也许就应该这样“换挡提速”。
两室的房子自然无法满足家庭的居住需求。但如何处理，我们一直没有轻易做决定。
首先，空置不是个好选择
考虑到未来大户型需求是趋势、折旧年限过长增速下降、家装理念开始落后、电器设备逐渐陈旧、放置太久房子会失去生气等因素，空置该处房产对我们来说不是一个好的选择。
其次，出租收益并没有优势
我们想到了出租，这样大约每年有元左右的租赁收入，且继续享受房产增值红利。
我本人比较熟悉金融行业，在此，做一个数据分析，给大家说说为什么没有选择将房子出租。
该房产按照市场价出售，把收入做一个信托产品，预计年收益元左右，即使放在像天津银行、贵阳银行的宝宝类理财产品，年收益也在元上下。当然，这里忽略房产增值部分。
最后，决定出售该处房产
主要基于以下考虑：
一是出租房虽然有收益，但会使房子折旧加快，将相对抵消一部分增值（我也曾是租客，对出租房有过直观感受，这里想必大家都懂得起，就不多说）。
二是空置更是不择优的选择，况且再回去住是非常小概率事件。
三是该房产正是芳华之时，经历一轮疯涨、房龄6岁、市场需求端旺盛。
四是出售该处房产的收入可以继续投资，抛掉一个增速、涨幅、成交放缓的房产（放缓代表我不可能把房子价格卖到最高点），投入一个新的更具增值性的房产。
大事赖独断！日常生活中，不管是买卖房子，特别是关于婚丧嫁娶，亲戚给的意见往往都是TMD馊主意。
卖房加价7万一波三折于是，我们选择在年10月挂牌售房。价格与市场价一样。然后，就是接踵而至的看房客。
一周后，两位夫妇看完房后表示愿意全款，我们旋即在原挂牌价基础上上调元。然后，又是络绎不绝的看房客。
11月，一位来自广元某机关单位的看房客，在这天第一次看房带了她的哥哥、姐姐，而后独自又来了一次。
因为习以为常，家里都没在意。第二天早上，中介打电话说这位女士想约我们谈谈。
整个谈判持续了15分钟。乙方大谈我家房子如何如何不好、房地产市场如何如何见顶……
我真的是什么都不想反驳，表达的主要观点为：
“房子是亲自选的、亲自跑的装修且是用来自住的，论方位、论品质、论适用、论爱护程度都没话说。这个时候，乙方的亲戚开始登场，表示价格如何如何高、周围的二手房如何如何实惠……
我表示坚持这个价格。
乙方表示认可我的房子，很愿意促成此次交易，希望卖方表达一定诚意。其实，在谈判之前，家里人都已经商量好了，只降1万。
说真的，我连1分都不愿意降——自己选的房子、自己参与设计、自己跑的装修、自己配的家具，用心去做的事——值那个价。
买房者的亲戚对这个价格大失所望，三番五次劝阻，喊她到其他楼盘再看看，且认为我当初购入这套房子价格很低，卖这么贵，心太黑。
最终这笔交易以低于挂牌价1万的价格成交，高于当期成交价4万左右。
3个月后，这个价格低于当期成交价5万。
交易长达半年备受折磨二手房交易过程相对复杂，特别遇到需要贷款的：签订合同——交付定金——面签——过户（递件核税、缴纳税金、办理过户、单方拿证、办理抵押）——贷款申请——等待放款——收款成交。
正常情况下，这个过程只需要3个月（全款1个月搞定），而我的这套房交易过程长达近半年。
签订合同并交付定金后，买方因一些问题，导致面签没有通过。
期间，卖方、中介、买方都有沟通，但买方一直处于不积极状态，致使不能按合同履约。
而后，买方表达了因私人原因不愿意买房的想法。
中介与我都不愿看到这样的情况发生，中断交易会使中介无法获得收益，履约停滞的近一个多月真空期也让我失去很多交易机会。
于是，根据中介的建议，我提起了违约通知。
卖方不愿意支付违约金，开始继续履约。当然，这种被动履约非常恼火，进度缓慢，我的态度也越来越强硬，表示一定要按规定时限办理，同时也表现出不在意对方买房与否的态度。
直到贷款申请完成，进入到等待放款阶段，这个交易终于快要完成了。放贷需要等的时间一般为2个月，此时春节将至。
放假后，卖方打来一个电话，说想撤回贷款申请，原因是想增加首付额度、降低贷款额度。如果是这样，整个放款又将延迟2个月，当然，这是我和中介所不想看到的，所以没有接受对方的想法。
这时已经是3月底，离预计放款时间差不多还有半个月。
我感到，对方摇摆得很厉害，为了防止再出现幺蛾子，我决定想办法促进放贷。很幸运，4月的第一个工作日，贷款下来了，交易终于完成。
乙方为何在履约时出了那么多幺蛾子？
这也是后来才得知。
限价摇号政策诱发了乙方违约冲动，在被动履约期间，乙方参与了多个楼盘的登记，因为在外地，交资料不方便（那时代交资料没有兴起）。
有的没有交资料、有的觉得楼盘不如意，反正阴差阳错的未能实质性的参与摇号，最后也就阴差阳错的还是履了我这边的约。
到此，这套房屋算是卖掉了，结合自己的经历，总结一些建议，仅供参考：
1、房屋出售挂牌价一定要比心理价位高10万—15万
这是个心理学范畴问题，但从实践来看，心里价位一般比较容易成交，成交后卖家会瞬即产生亏卖感，这种亏卖感和房价后来上涨给卖家带来的冲击是不一样的，亏卖感是一种自我造成损失的挫败感，心难平！
2、双方谈判议价时，卖房的降价稍作表示就是
不要执意迎合成交，要买的终归要买，多个少个万把块钱不是交易的决定性因素。
3、充分发挥中介的职能
中介比买方、卖方更有动力和意愿促成交易。
在谈判前，可以先接触中介，中介会给你交流买方的想法和心理，但是这个过程中，千万不要暴露自己的动机，避免中介在对双方的协调中对等，要试图让中介感到从卖方找突破口较难，促使他们向买方寻求突破。
4、合同要补充
中介的格式合同比较成熟，但要基于自己的实际需求在合同中尽量完善补充条款。
比如户口迁出延迟1年、交房缓冲期等。另外，当前协议普遍以5万作为违约金额度，建议卖方适当提高一些，整个7—10万。如果出现违约苗头，卖方更主动。
上周，卖出的那套房子有个同样户型，挂牌比我的成交价低了5万。
中介告诉我，卖家是因为急于出售。貌似最近急需要票子“干大事”的挺多，出现了较多的比市场价低个5到10万的“因急用钱，低价出售”的售房信息。
卖房不易买房亦难在房产交易期间及以后，我先后经参与绿地新里城、招商中央华城、融创香璟台、朗基和今缘、朗诗熙华府、龙湖天璞等热门楼盘登记摇号，全部铩羽而归。
其中融创香璟台和朗诗熙华府参与度最高，前者是在该楼盘购房群里分享了该盘的很多信息，而后者是摇到了个选房酱油号，去了一次选房现场。
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