负债103万亿然而,它是中国楼市最赚

万科，交出了一份让人感慨的成绩单：

年，营业收入2,.0亿元，同比仅增长1.0%；结算面积.5万平方米，同比下降3.5%；实现结算收入2,.1亿元，同比减少0.48%；

看到这里，你的第一反应一定是：我去，马上要不行了啊，以后还能不能勇攀高峰了。

万科，可能是整个A股最著名的股权纷争案例。按理说，只要股权出现重大纠纷，这样的公司你根本碰都不敢碰。对任何一家公司来说，这都是重大风险。

并且，打开它的资产负债表，乍一看你会震惊：截止最新发布的年一季报，负债竟然高达1.万亿。

啥情况？万科竟然欠了这么多钱？

它的资产负债率，也高达83.98%，同时，恒大、碧桂园、绿地等房地产企业，资产负债率都很高，均在80%左右。

看上去，风险巨大，对吗？

但是，就是这么一家麻烦不断、股权不稳，被媒体扒得体无完肤的公司，近十多年来的利润，一直稳定增长。

-年，万科营收.49亿、.77亿、.97亿；归母净利为.19亿、.23亿、.52亿；经营性现金流净额为.46亿、.66亿、.23亿元；毛利率为29.35%、29.41%、34.1%。

年，尽管营收增长幅度较小，但其实现归属于上市公司股东的净利润，同比增长33.4%；每股基本盈利2.54元，同比增长33.4%；全面摊薄的净资产收益率为21.1%，较年增加2.61个百分点。

并且，经营性现金流净额高达.23亿，大幅高于净利润，相比另一边的恒大，净利润虽然也有.72亿，略低于万科，但经营性现金流方面，恒大的数据为-.73亿元。注意，大幅为负。

两家都是地产龙头，为啥数据差异这么大？

对，答案就是前面说的：资产负债率。

沿着这个细节继续向下思考，才能发现地产行业一些真正有意思的东西——无论你已经买房，或者将要买房，万科的财报都应该是你在做买卖决策之前重点研究的材料。

即使股权纷争影响，万科的业绩和市值仍然能不断前进。如今的万科，是中国所有房地产企业中市值最高的企业，包括A股、港股在内，市值接近亿人民币。

可以说，万科这家公司，是中国房地产行业中，最值得研究的一家公司，只有研究万科，你才能搞懂房地产行业，读懂这门生意背后的密码，以及真正的地产大佬，是怎么凤凰涅槃的。

这门生意的核心，浓缩下来其实就两个字：预售。而这预售收来的钱，都体现在资产负债表的负债项下。只有搞懂了预售模式，你才能真正看懂房地产企业的财报，以及一些非常核心的问题：

1）作为普通投资人，既没有宏观研究的视角，又非房地产业内人士，究竟该如何快速预判房价涨跌周期？

2）盖房子是一门时间周期跨度很大的生意，房地产企业拿地、建楼的节奏，究竟如何判断？

3）房地产企业的资产负债率普遍看上去都恐怖，大多高于80%。按照传统财务教科书的说法，资产负债率过高的公司，轻易不要碰。可是在房地产行业里，真的是这样吗？

今天，我们就从万科入手，分析一下房地产行业。从它的身上，也许你能读出房地产企业的投资逻辑、财务特征，乃至整个中国房价的走势密码。

注，本报告之前发布过1.0版本，但此后删除对数据做了微调，加之很多用户强烈要求重新发布，故今日修改升级2.0版本重新发布。希望能对大家思考有帮助。

值得一提的是，对于本案提到的“预收款、资产负债率”等问题，以及上市公司的各种财务套路，建议细研究财务炼金术、财务魔术、IPO避雷指南，每日精进，必有收获。

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