深度解读丨推动住宅市场的6大领域长期投
澳洲人对于房产的热爱，是从来都没有间断过的。无论是在远郊的独栋物业，还是悉尼歌剧院旁环形码头的豪宅，都不能够满足人们强大的购买欲。
那什么才是真正推动住宅房地产市场的因素呢？
澳洲房地产市场究竟如何运作？
又是什么因素决定了这个行业跌宕起伏？
在人们尝试透过媒体的炒作来发掘真相的时候，我们采访了行业专家从推动住宅市场的六大领域为澳洲的住宅市场做一个深度解读。
01人口增长
根据澳大利亚统计局人口时钟在年的统计，澳大利亚人口数量超过万。我们的人口增长相当于每1分钟24秒增加一个人口，这是房地产市场最大的推动力。
正因为如此，我们需要了解它对于房地产市场如何重要。无论你是纵观全局去看整个国家，还是细致入微的分享某个偏远小郑，决定人口变化特征的规律是不变的。
一般来说，主要有三个因素在起作用：
净州际移民（NIM）——净流动人口的变化，从某州或领地移居到另一个地方。
净海外移民（NOM）——净流动人口的变化，从澳大利亚流入和流出的人口。
自然增长率（RNI）——自然出生减去自然死亡。
澳大利亚是发达国家中人口增长率最高的国家之一，年增长大约1.4%，等同于截止年6月30号，新增加了人。
02就业机会
没有工作很难买房子，这点大家都很清楚。所以说有一份工作，或者更具体的说，新增的工作岗位就成了推动房地产市场的关键因素。
我们听到很多讨论利率对于房屋价值的驱动力，在一定程度上的确这样。可如果这完全正确的话，我们应该在全国看到一个相似的房地产增长比例。
然而，年12月至年9月间，超过三分之二（66.9%）的就业增长发生在悉尼和墨尔本，这两个城市也理所当然的成为了房产价值增长的推动中心。根据CoreLogicRPData分析师卡梅隆库什的数据显示，稳定的就业通常来说就是拥有房产的最有力支撑。
03人口统计资料
每五年，澳大利亚政府就会进行一次全国人口普查，这是一个对澳洲人口的全面调查。从这个人口普查，我们可以很清晰的了解到：
?年龄结构——澳大利亚人口的平均年龄和分布
?家庭规模——一个家庭的平均人口数
?家庭收入——每周的工资收入，无论是自雇还是被雇
?房屋所有权——人们是否拥有自己的家庭或租房，以及他们是否有抵押贷款
?种族——家庭的民族组成
?依赖性——一人家庭？两人家庭？或是有孩子的家庭？
?职业——就业的类型，如专业白领、技术人员、医疗或建筑
为什么这个很重要？举个例子，根据统计，年轻的亚洲社区会偏向靠近市区公寓，而拥有平均收入的年轻家庭则多选择住在郊区的house里。所以一个区域的当前人口构成结合未来人口变化，在很大程度上影响房产的需求进而影响价格。
04基础设施建设
由于澳洲城市人口的增长，政府需要不断提供新的基础设施，来支持我们的生活方式和社会经济系统。除此之外，主要的基础设施投资会创造出更多的蓝领(如建筑工人)和白领（例如办公室工作人员）工作。
目前在布里斯班的基建热潮就是一个很好的说明。投资超过40亿澳元的皇后码头可以再未来的5年为布里斯班创造出超过个工作岗位。除此以外，根据昆士兰州政府的统计，在东南昆士兰政府的亿澳元的投资，会为布里斯班市中心在未来的10年带来8万个工作岗位。
（大量基础设施建设在澳洲各大洲进行中）
为什么这些重要呢？一句话，工作推动住房市场！
基础设施建设是一个宽泛的术语，它可以包括：
?交通基础设施：机场、高速公路、隧道、铁路、巴士、渡轮和有轨电车。
?卫生基础设施：医院、研究所和医疗中心。
?教育基础设施：各类学校、大学和培训机构。
?社会和宗教基础设施：教堂、清真寺、寺庙、社区大厅。
?环境基础设施：公园，绿地，新的自行车道等。
除了创造新的工作岗位以外，这些基础设施建设一旦完工，可以更好的提高附近居民的生活质量。前文提到的东南昆士兰亿澳元投资里，就包括了机场升级、高速公路M5升级、Clem7和Legacy隧道的建设、大量的道路建设和升级、MaterHospital升级改造、布里斯班公立高中升级改造、公园和绿地的维护和开发等等。
05新住宅供应
目前有很多人都在讨论在澳大利亚的主要城市出现供过于求的公寓产品。真的是这样吗？一些城市和区域确实是这样的。然而，如果说澳大利亚整个国家供过于求，就有点夸大其词了。在衡量一个特定的房地产市场时，我们不光要注意到新的供给，也应该要注意到需求的增加，这包括人口增长、新的工作岗位和人口结构的调整。
为了能更有效的理解房产的“供给”，只用一个“房产市场”这个词就有点太概括了，因为这个市场里包括了很多子市场，例如house，联排别墅和公寓。
（澳洲统计局和ANZ提供的数据表明，澳洲房产的供给远远赶不上需求，每年的缺口持续扩大）
虽然没有硬性规则，新的住房供应可以分为以下四个阶段：
开发申请DA——这是一个递交到当地政府的申请，但是他不等同于批建。在这两者之间，政府要审查并核实很多细节，包括绿化、噪音、对环境的影响、访客车位等等。并且开发商需要通过一定量的预售来获得银行贷款并且指定建筑商
建筑许可BA——类似于DA申请，审批只是一个权威机构批准可以开建的证明，开发商依然面临上面一条列出的种种挑战。
建筑开始——这是真正交易开始的时候！当我们考虑到供给时，开工的建筑和楼盘才是我们需要去考虑的。
建筑完成及入住——建筑完工，住户入住，新房的供给过程结束。
06生活方式
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