从建设工程价款优先受偿权案例看银行法律
一、案例回顾
年10月，某建筑公司向某高级人民法院提起诉讼，称其于年7月与某房地产公司签订《建设工程施工合同》，约定由其为某房地产公司建设某楼盘项目，后该项目依约顺利建设。年1月28日起，该项目开始部分交付使用，4月28日，该项目正式取得《工程竣工报告》，9月21日，双方签订《工程结算确认书》，确认某房地产公司积欠某建筑公司工程款余万元。后经建筑公司多次催要，房地产公司均表示无力偿还。该建筑公司诉请法院判令某房地产公司偿还工程欠款及相应利息，并请求法院确认其对案涉工程享有优先受偿权。
诉讼过程中，房地产公司的普通债权人某热力公司以案外第三人的身份申请参加了诉讼。某热力公司认为，20l3年11月，该建筑公司曾向该房地产公司等出具《承诺函》，承诺无论某房地产公司是否欠付该公司上述在建项目工程款，其均自愿放弃相关在建工程的优先受偿权，因此，其优先受偿权的主张不应获得支持，而且建筑公司主张优先受偿权的日期也已经超出了法律规定的六个月期限。
某高级人民法院经审理作出一审判决，判令该房地产公司向建筑公司偿还拖欠工程款余万元及相应利息，对建筑公司主张建设工程价款优先受偿权的诉讼请求不予支持。
建筑公司不服上述判决，向最高人民法院提起上诉。20l6年10月，最高人民法院下达终审判决，驳回上诉，维持原判。
二、判例争议的焦点
本案是建设工程承包人主张建设工程价款优先受偿权未获法院支持的典型案例，涉及的法律问题和争议焦点主要集中在三个方面：一是案例中的建筑公司对案涉工程是否享有优先受偿权；二是该建筑公司行使优先受偿权是否超过法定期限；三是该建筑公司放弃优先受偿权的承诺是否有效。三、法律分析
01案例中的建筑公司对涉案工程是否享有优先受偿权我国《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
根据上述法律规定，建设工程价款优先受偿权作为一种法定的优先权，无须转移占有或登记等公示要件，可基于法律的规定直接在相关工程项目上设立。
本案中，承包人某建筑公司在发包人某房地产公司拖欠工程款的情况下经多次催要，房地产公司均表示无力支付，依据上述法律规定，该建筑公司在房地产公司欠付工程款的范围内依法享有对案涉工程的优先受偿权。
02我国《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
根据上述法规定，建设工程价款优先受偿权作为一种法定的优先权，无须转移占有或登记等公示要件，可基于法律的规定直接在相关工程项目上设立。
本案中，承包人某建筑公司在发包人某房地产公司拖欠工程款的情况下经多次催要，房地产公司均表示无力支付，依据上述法律规定，该建筑公司在房地产公司欠付工程款的范围内依法享有对案涉工程的优先受偿权。
根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[]16号），建设工程承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
本案中，建筑公司提出申请主张优先受偿权的日期为年9月21日，因此判断该建筑公司是否在法定期限内行使优先受偿权的关键，是确定该建筑公司有权行使优先受偿权的起算日期。某热力公司主张以案涉工程开始交付使用的日期即年1月2日为起算日期，建筑公司则主张应以《工程竣工报告》出具之日即年4月28日作为起算日期。依据《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，在建设工程已经竣工验收合格的情况下，应当以竣工验收合格之日为竣工日期，在建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的情况下，才应当以转移占有建设工程之日为竣工日期。本案所涉工程项目虽然从年1月2日起即已开始部分交付使用，但直到同年4月28日才正式办理完成相关竣工验收手续，因此应当以4月28日作为竣工日期，该建筑公司有权行使优先权的期限也应当从该日起算往后延至六个月，则直到10月28日以后才会超出有效期。
综上，该建筑公司于年9月21日提出优先受偿权的申请未超过六个月的行使期限。
03案例中的建筑公司放弃优先受偿权的承诺是否有效案例中的建筑公司出具的《承诺函》是否具有放弃优先受偿权的法律效力是本案争议的核心法律问题。
该建筑公司主张建筑工程价款优先受偿权属法定优先受偿权，是法律为保护建筑工人生存权这一特殊法益而创设的一种制度，因此承包人通过承诺而预先放弃这一法定优先权的承诺应属无效。
热力公司则主张，该建筑公司出具的《承诺函》是其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。
根据《民事诉讼法》第十三条规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，建设工程优先受偿权属于具有担保性质的民事财产权利，权利人自然有权自由选择是否行使或者放弃。我国《劳动法》《劳动合同法》等相关法律法规对建筑工人的合法权益均予以特殊保护，允许承包人放弃优先受偿权并不必然侵害建筑工人的合法权益，其合法权益还可通过其他途径的保障予以实现。此外，该建筑公司基于其真实意思表示出具了放弃优先受偿权的《承诺函》，事后又试图否认该《承诺函》的效力，从维护诚实信用的法律原则及保护善意第三人的角度出发，其否认《承诺函》效力的主张也不应获得法院支持。
因此，本案中该建筑公司出具的《承诺函》有效，通过出具该《承诺函》其已经丧失对案涉工程的优先受偿权。
四、相关启示
建设工程价款优先受偿权作为一种法定优先权，具有优先于抵押权和一般债权人的普通债权优先受偿的特性，在抵押房产的价值不足以覆盖借款人拖欠的工程欠款、银行贷款本息以及普通债权人的一般债权的情况下，抵押权人和普通债权人的债权安全都将面临较大风险。
本案中普通债权人某热力公司作为第三人积极介入某建筑公司与某房地产公司之间的工程款纠纷诉讼，通过积极抗辩，促使法院判决不支持某建筑公司的优先受偿权主张，成功避免了损失，维护了自身的合法权益。商业银行作为抵押权人与普通债权人在防范建设工程承包人行使优先受偿权方面具有其同的利益，因此本案对商业银行维护自身债权安全具有较大的启示意义。结合本案及商业银行的经营实践，为防控建设工程领域相关贷款的法律风险，商业银行可采取如下风险防范措施。
（一）)要求承包人出具预先放弃优先受偿权的书面承诺，并进一步完善相关担保措施商业银行在审批房地产贷款项目时，应当全面核实了解抵押物的工程结算情况，谨慎识别工程款纠纷法律风险。根据本案中最高人民法院的裁判观点，建设工程承包人预先放弃优先受偿权的承诺应属有效。
因此，为最大限度地维护信贷资产的安全，对于抵押物存在较大工程款纠纷隐患的贷款申请，商业银行应当要求承包人出具书面承诺，明确其自愿放弃或者保证不行使优先受偿权，以此防范因承包人行使优先权而导致商业银行的抵押权在受偿顺位上受到不利影响。
除此之外，商业银行应当尽量争取借款人提供除在建工程以外的其他形式的担保，以提高贷款的担保覆盖率，分散相关风险。
（二）积极行使介入权，提高信息透明度因建设工程价款优先受偿权基于承包人与发包人之间的建筑工程合同而产生，缺乏公示性因而具有相当的隐蔽性和操作弹性，实践中容易产生承包人与发包人恶意串通通过虚增工程价款数额、延长工程竣工日期等方式滥用建设工程价款优先受偿权损害抵押权人利益的情形。
为防控相关风险，商业银行可考虑在特定的房地产贷款项目中通过签订三方协议等方式介入发包人与承包人之间的工程合同法律关系，如与相关各方通过三方协议约定未经商业银行同意项目竣工日期不得延长、工程造价不得提高等。
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