激烈博弈烈火烹油的楼市,银行猛踩了一脚

毫无征兆，猝不及防，年刚刚开始，银行就给楼市猛踩了一脚刹车。按说，新的一年，银行放贷的额度肯定还是有的。但是，全国各地都纷纷传来，多家股份银行暂停按揭贷款的消息。显然，银行系统是收到某种指令了，必须给楼市降温，泼上一盆凉水。只不过，已经加速到火热的楼市，是马上停下，还是直接飞起？买房人，是继续等待，还是抓紧上车？多地房贷突然收紧，这不是谣言，而是真事。21世纪经济报道获悉，招商银行深圳分行、广州分行及其下辖广东省内各家分支行，已经在1周前暂停按揭贷款放款。据说，银行都收到了窗口指导，明确收紧。在深圳，光大银行也暂停按揭贷款，广发银行则不接单。根据网上流传的信息，东莞大部分银行也停止了二手房贷款。更重要的是，范围还不仅仅是广东省。知情人透露，招行几家广东省外分行，按揭放款也暂停了。上海工行，也暂停了部分房贷业务。全国多地频现银行暂停房贷，这种不约而同的动作，显示这事也绝不简单！此次暂停房贷，应该是系统性的，信号意义明显。可以判断，银行不是没有贷款额度了，而是不让快速放款，必须踩下刹车。多地银行还出台规定，个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过年全市平均水平。其实，去年最后一天的号文，就已经显示出这种征兆。当天，央行联合银保监会发布关于房地产贷款的重磅文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行分为5档，并分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款占该银行总贷款的比重设了上限。比如，建行占比不能超过32.5%；招行不能超过20%等等。此外，政策还给了各个银行2-4年缓冲期。我在文章《大信号频频！，中国楼市往何处去？房价还要涨？》里提到，部分银行已经超标，但额度并不大。建设银行个人住房贷款余额占全部贷款余额比例为33.94%，邮储银行为33.64%，都已经超限。兴业银行个人住房贷款余额占全部贷款余额比例为25.73%，招行24.74%，超过规定的20%。这意味着，部分银行的房贷将会收紧甚至暂停。这在年初的20多天里已经显现。不过，由于有2-4年的缓冲期，房贷额度不会骤减。这也表明：房贷是可以拿到的，房价也不会暴跌，只是放贷时间慢了点。之前是一个月内，现在可能要一两个月，甚至更久。不过，这只是洋葱的第一层。更深层的意思是：楼市调控继续收紧的趋势越来越明显。购房者、开发商想拿到银行贷款的难度正在加大。这让我想起年、年。当时，同样盛传银行暂停房贷，放贷速度变慢的消息。当时，全国房价普涨，多数地区房价暴涨。为了给楼市降温，限购、限贷等调控政策频出，好不容易压住了房价。随后又提出“房住不炒”，给楼市定了主基调，各项调控措施也在延续。到了年，一场疫情稍稍打乱了房地产市场的节奏。部分地区救市意图明显，有的甚至试图突破“房住不炒”的底线，幸好被按住。即使如此，深莞等地楼市的“耐药性”惊人，房价猛涨。深八条出台后，深圳楼市仍然火热，房价仍在涨，并出现代持打新等现象。政策层面，则不断出台诸如防止假离婚、假结婚炒房的措施，给楼市“补漏洞”。相信深圳多家银行暂停房贷，也是“补漏洞”的措施之一。也就是说，暂停房贷，并不仅仅是银行完成监管层要求的指标，更是对“房住不炒”的表态。即使银行并没有超标，也有可能收紧房贷。其实从去年9月开始，就有银行收到收紧房贷的指令。这次出现部分地区暂停房贷，更是猛踩刹车。年初疫情，全球大放水，中国不可避免。新增人民币贷款，特别是当月社会融资规模在今年增长迅猛。M1、M2同比增速也在不断上升。热钱涌入，无处安放。可就在11月，大家认为M1-M2剪刀差即将为0时，M1、M2增速双双下降，表明政策层面通过各种手段防止大水漫灌已见成效。图源：华尔街见闻多年来，楼市是货币蓄水池的观点已经深入人心。每次全球大放水，中国房价暴涨无疑。然而，政策层面正在尝试切断这两件事之间的勾连。“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”。如此定调，表明监管层对热钱涌入楼市始终持谨慎态度。房贷新规，也就是给银行房地产信贷设置一个安全边界，防范化解灰犀牛风险，提升金融体系韧性。同时，也能把资金引导到实体经济，助力中国经济脱虚向实。《财经》杂志获取的信息显示，部分中小型银行对房地产贷款依赖较大，在一些制造业欠发达地区尤甚。这也能解释，为什么监管层要求，档位越低的银行，贷款占比上限越低。那么，这对买房者意味着什么？房贷收紧甚至暂停，没别的，赶紧买、赶紧贷，不然会面临贷不到或者放贷时间长的尴尬。征信不佳、流水不好的人，还有生活在三四线城市的人，要格外小心了。

◎本文作者

江文华

参考资料：经济观察报：银行房贷踩“刹车”财经杂志：央行强势收紧房贷额度，年贷款买房更难了吗？-------一条华丽丽的分割线-------

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