数据解读郑州商业地产投资的风险到底有多大
△此音频大小为1.62MB
导语：
作为热点城市的郑州，限购限贷补刀之后，其政策强度在全国排名第二，不要说投资住宅，即便是一些刚性需求也被限制暂时出局。在这样的情况下，市场上就飘出这样的声音：来吧，我们这里是公寓，我们这里有写字楼、我们这里有商铺都不限购，赶紧来投资吧！
伴随着房地产市场的调控力度的逐步落实，市场虽然没有进入到极度冰点的状况，但是成交量下滑也是成了必然。作为投资者来说当下的情况不是说你愿不愿意投资的问题，而是说你有没有资格投资住宅的问题。
那么住宅限购之后投资就要选择商业吗？郑州的商业还值得投资吗？
1
住宅限购，成交量严重下滑是否该投资商业？
郑州的住宅限购政策经历了去年国庆节的限购限贷和年底的二次加码之后，其政策对于市场的限制程度在全国排名第二，在这样的情况下，住宅市场的成交情况怎么样？
.1月到.1月郑州住宅及商业的销售数据：
（数据来自郑州房管局官方网站，商业指非住宅产品）
13个月销售面积变动情况折线图：
从以上数据，我们可以有以下分析解读：
1、去年2月份是春节，今年1月是春节。作为一个在春节流出人口达46.9%（今年春节）的城市，郑州市主要购房群体在春节前后都离开了郑州，所以春节期间成交量相对会降低；
2、去年8月、9月因为郑纺机及北龙湖金茂地王出现成交量井喷，备案在两个月显著增加，是当年的第一、第二峰值；
3、国庆节当天郑州率先在全国公布限购政策，3号限贷政策随后公布，所以10月成交量随即下滑在情理之中；
4、12月由于有多个项目扎堆开盘，所以备案数量再次出现上涨趋势，今年1月春节放假，所以合同备案只有60万平方米，虽然比去年同期比有较多的下滑，但是去年是2月春节，这样相比去年2月的52万平方米还是有所增长的，当然1月比去年2月多两天（去年2月29天）；
5、在商业备案方面，整个波动呈现出截然不同两段，上半年备案数都在20万以下，下半年出现较大增幅，都在28万以上，最高点同样集中在9月，当月达到43万平方米。后面三个月的备案数据变动和住宅一样，10月也是出现下跌，由9月43万平方米跌至31万平方米，而到11月稍有回升，12月再次冲高到当年最高点的43万平方米；
6、今年春节当月商业备案25万方，比去年春节的10万方增长了%，而这是基于延续去年下半年成交量放大的基础上的；
7、我们看到1月份住宅限购后商业的备案同样出现下滑，由43万方跌至31万方，下跌25%左右，也就是说住宅限购之后其原本投向住宅市场的资金并没有自然地转化到商业地产领域。这可能说明两个问题：（1）郑州那么大住宅成交量中可能刚需和改善型需求占多数，投资客所占比例没有想象中那么多；（2）投资客对市场研究比较透彻，对商业投资比较谨慎。
那么郑州商业地产市场究竟是什么样的状况？
2
郑州商业地产存量如何？
我们知道影响一类商品销售量与销售价格取决于两方面，一是价值，另外是供求关系。那么郑州市场商业的供销比究竟是怎么样呢？
从年到今年1月份郑州商业地产批准预售与合同备案情况：
为了更加清晰地显现出各个年份市场的供应与销售情况，我们分别对不同的数据进行分解：
▲从年开始每年的商业供应量都在万以上，年达到最高峰值万平方米。
▲我们看到从年开始市场去化量远远低于市场供应量，在年当年供应万平方米，而去化只有万，有近万平方米的库存积压。
每年批准预售与合同备案的结余情况：
我们再用柱状图单独看一下每年库存情况：
截止年1月底，郑州市从年1月批准预售与合同备案之间有.9万平方米的库存量。这个数据还不包括在年以前的库存量，估计8、09年的库存都不会少，在同期销售面积仅有.89，库存量几乎等同于销售量，如果加上在年前库存的，这样的话其实库存的远远大于销售，另外还有在建工程中不具备有预售条件的。加上这个估计可售面积0万平方米左右。
即便是按照.9万平方米计算，按照过去六年（-）平均去化速度每年万平方米计算（这是去年高达万拉升了整个平均速度），那么剩余的还需要六年多的时间销售，这还不包括年以前累积的，和现在在建工程，以及未来新批的。
所以现在的现实是，有些写字楼项目有时一天都不会有一组客户到访。
那么最近七年商业项目的售价怎么样呢？
我们看到从年商业平均售价从到今年1月的，虽然有所上涨，但是涨幅不大，甚至从年到去年一直处于下跌状况，从年的最高点到去年，下跌幅度近20%，这可能与郑州大量的专业市场外迁有关，有大量的四环外的商业入市拉低了整个商业的均价。
即便是在市区，在高铁站附近的写字楼市场目前价位同样也不是历史最高的价位。
我们再看一下商业售价与住宅售价之间的关系：
数据显示住宅和商业之间的价差在不断地缩小，其实目前销售的住宅价格已经高于商业售价，虽然备案价格是低于的，那是因为有大量的内部集资房在内，这个不能完全真实反映住宅的价格，比方说前段时间鲁能内部价00元，对外加价50-60万销售。市场真正的价格接近元，但是合同备案肯定是00元。
在这样巨量库存的影响下，郑州商业未来的供应情况怎么样呢？
3
未来郑州商业地产市场供应量如何？
市场的供应是由土地供应来决定的，我们看年郑州土地市场商业用地供应情况：
▲上图是-年两年间全国商业用地供应情况。郑州过去两年的商业用地供应量在全国排名第五。
▲上图是郑州这两年的商业用地成交总值，在全国排名第八位，说明郑州商业用地地价在全国市场不高。
就整个省域来说，河南的商业用地在全国也排在第四位。这说明整个河南全省的商业地产库存极有可能都不会小，所以占压资金不会少。
在华中十个商业用地成交面积排名中河南拿下了第一、第五、和第七。这与上面分析一致。
郑州在-年一共出让了超过万平方米的商业用地，就算这些商业用地中已经拿到预售的有万平方米的用地，那么还有万平方米的商业用地没有拿到，这些商业用地我们假定按照如下容积率计算，看看能够建设多少商业：
注：年限是按照上述每年去化万平方米计算
上述的6的容积率是不是觉得有点狠呀，其实未必，至今笔者看到的郑州商业的容积率最高的达到8.4，我们即便是按照4的容积率来算的话，基本上从年到去年的出让的土地尚未取得预售许可的可以卖5.7年，加上上面的6年多，这样即便是从年1月1日起郑州不再供应一平方米的商业用地，按照过去7年商业平均去化量来看，至少需要12年才能卖完。
之所以销售不好的一个重要原因是投资收益得不到保障，或者说投资收益率太低。
那么在未来在郑州投资商业有没有机会呢？
4
投资商业不是没有机会，而是要十分谨慎
在商业经营上有句这样的话：有同行没有同利。那么在商业地产领域更是如此，在整个市场严重过剩的情况下这个过剩应该是结构性的过剩，是区域性的过剩。其中，商铺、写字楼的存量都不小。
其实每一个选择都有风险，只是如何将风险控制到最低，选择优质的投资目标确实是个技术活。对于社区商铺、街铺、公寓、写字楼、专业市场等商业产品而言，笔者认为如下：
1、社区商铺，只要是开发商不贪心地做过多的社区内商业街，社区商铺作为社区服务的支撑业态用房是风险最小的，虽然现在电商对于实体店中的部分业态冲击不小，但是社区商铺的这类产品相对来说要好很多，它更能够为必须到店消费提供场地；
2、街铺，繁华商业街及人员居住和办公集中的区域其街铺也是很好的投资产品，但是要具体分析，不是所有的街铺都有很好的投资安全性，街铺的活力和街道的宽窄有过，越宽的街道其街铺的商业价值越低，最好的街铺是街宽在20米左右，超过50米的街道都是快速通道是很难成就小生意的必须是大型的商业业态才能存活，而超过平米的商业业态投资数额大不是一般人能够玩的起的。
3、公寓，公寓是要分地域的，公寓卖不好的话是个大坑，这个坑可能会坑不少人，公寓投资要选择好品牌，好地段，宁不买，也不乱买。一定要从谁是最终的公寓使用者来判断投资价值。比方说公寓周边都是工厂的话，其公寓的租金就很难上去，商业中心的公寓虽然有不少85、90、甚至95后的小姑娘是目标租客，但是因为她们收入差距大，所以租住公寓承担的租金范围相差也大，而一些特殊资源，比方说周边有省内医院，有大量的地市甚至是外省的人到此看病住院的话，这些病人的家属就需要租赁房子来度过15天至三个月中短租，这样的客户群体是大量存在的，但是这样的公寓出租需要专业机构打理，而不是自己去寻找客户那样太累，空置期太长。
4、写字楼，写字楼市场目前在郑州也是空置率非常高，并且写字楼的存量不小，而租金水平这几年不但没有上涨而且还在下跌，但是并不是说写字楼就没有投资价值，一些区域，那些周边交通发达，地铁通达能力强的，而周边有写字楼的市场相对成熟且不过剩，但是现在像高铁东站周边写字楼就严重过剩，虽然周边写字楼市场在逐步培养起来。但是由于巨量供应，所以该区域未来五年写字楼的投资增值空间不大，且租金水平不会提高多少，再加上东广场还有天量写字楼会在三年后成为产品供应市场，所以未来该区域的增值空间有限。
5、不论是专业市场还是分割式卖场，目前基本上处于过剩阶段，且均不建议投资入场。而相反集物流与仓储与一体的物流与分拣中心当下是相对比较好的投资方向，但是这样的投资额度比较大，不是一般家庭有能力投资的，而适合的众筹及基金目前在法律和道德都不能够令人满意的情况下谨慎进入。
总之，就像上面从十月开始郑州整体商业市场并没有因为住宅的限购限贷而出现爆发式增长，和没有限购限贷时的情况基本一致，这其实是一个好的现象，说明投资者在不断地成熟起来了。
商业地产研究类稿件扩展阅读：
剖析方圆经纬惨淡底商的背后，怎样选住宅底商才不会赔死！
宝龙死了蓝堡湾挂了，谁是下一个倒下的？为什么我们总也做不好商业街区？
从惨淡位置到跻身郑州一线商圈：锦艺城的自我救赎之路
情怀成就了建业，情怀能救起开封七盛角吗？
国际郑究竟有多远？从广州太古汇看郑州商业与一线城市商业理念的差距
从苏州诚品居所看郑州高净值人群生活环境与发达地区的差距
END
未经许可，禁止转载，中科大型白癜风公益援助骨肽注射液价格
转载请注明：http://www.duanmaomaos.com/tzyhfz/1228.html
